Un robinet qui fuit, une chaudière qui lâche en plein hiver, une fenêtre qui ne ferme plus : face à ces situations, la question revient toujours. Qui paie ? En location, la répartition des travaux entre propriétaire et locataire suit des règles précises, mais leur application concrète reste souvent floue. Voici ce que le bailleur doit prendre en charge, et surtout les pièges à connaître.
Vétusté ou mauvais entretien : la ligne de partage des travaux
Avant de lister des catégories de travaux, il faut comprendre le critère qui départage presque tous les litiges : la vétusté fait basculer la charge vers le propriétaire. Un équipement qui s’use avec le temps, même bien entretenu, finit par tomber en panne. Ce remplacement revient au bailleur.
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Prenons un exemple. Vous occupez un appartement depuis huit ans. Le ballon d’eau chaude rend l’âme. Vous l’avez fait détartrer régulièrement, vous n’avez rien négligé. La panne vient de l’usure normale : c’est au propriétaire de financer le remplacement.
En revanche, si le locataire a percé un mur porteur ou bouché les canalisations par négligence, la facture change de camp. La loi du 6 juillet 1989 pose ce principe simplement : l’entretien courant et les menues réparations incombent au locataire, tout le reste relève du bailleur.
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Le décret du 26 août 1987 détaille ce que recouvrent ces « menues réparations » : graissage des gonds, remplacement de joints, entretien des équipements mentionnés au bail. Dès qu’on dépasse le petit entretien, on entre dans le périmètre du propriétaire.
Travaux de gros entretien et remplacement d’équipements : ce que paie le bailleur
Certains postes de travaux concentrent la majorité des désaccords entre locataires et bailleurs. Ce sont ceux qui méritent le plus de précisions.
Chaudière, cumulus, VMC
Le locataire paie l’entretien annuel de la chaudière (obligation légale). Mais quand la chaudière est irréparable ou que son coût de réparation dépasse sa valeur résiduelle, le remplacement complet est à la charge du propriétaire. Même logique pour le cumulus et la VMC.
Plomberie et canalisations
Le remplacement de joints, le dégorgement d’un siphon : c’est le locataire. La reprise d’une canalisation encastrée, le remplacement d’un réseau vétuste ou la réparation d’une fuite dans un mur : c’est le bailleur. La distinction tient à la nature de l’intervention, pas à son coût.
Toiture, façade, structure
Tout ce qui touche au clos et au couvert (toiture, murs extérieurs, charpente) relève du propriétaire, y compris l’entretien des toitures et façades végétalisées. Le locataire n’a aucune prise sur ces éléments.
Voici les principaux postes de travaux à la charge du bailleur :
- Remplacement d’un volet défectueux par vétusté, d’une fenêtre à simple vitrage ou d’une porte d’entrée qui ne ferme plus correctement
- Réfection des installations électriques non conformes aux normes de sécurité, et mise aux normes du tableau électrique
- Réparation ou remplacement de la robinetterie encastrée, des canalisations principales et du système de production d’eau chaude
- Travaux d’isolation thermique, de ravalement de façade et de reprise de toiture
Obligation de décence du logement et normes énergétiques
Le propriétaire ne choisit pas librement les travaux qu’il réalise. La loi lui impose de fournir un logement décent tout au long du bail. Concrètement, cela signifie que le logement doit garantir la sécurité physique du locataire et ne pas présenter de risques pour sa santé.
Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation a pris une dimension supplémentaire. Un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, car il est considéré comme indécent. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Cette interdiction ne rompt pas un bail en cours. Elle bloque toute remise en location tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas permis d’atteindre au minimum la classe F. Le bailleur doit aussi fournir un DPE valide, les anciens diagnostics réalisés avant 2021 n’étant plus utilisables pour louer.
Pourquoi c’est un point à ne pas négliger ? Parce que ces travaux de performance énergétique (isolation des murs, remplacement des fenêtres, changement de système de chauffage) représentent souvent des budgets conséquents. Et ils sont intégralement à la charge du propriétaire.
Financer les travaux : aides accessibles au propriétaire bailleur
Un bailleur qui doit rénover un logement classé E, F ou G peut bénéficier de MaPrimeRénov’ dans sa version « rénovation d’ampleur ». Ce dispositif est accessible aux propriétaires bailleurs, sous deux conditions principales : louer le bien en résidence principale pendant au moins six ans et réaliser les travaux dans un délai de trois ans après l’accord de la prime.
Par ailleurs, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisés dans un logement locatif peuvent être déduits des revenus fonciers. Cette déduction s’applique aux dépenses effectivement supportées par le bailleur, pas aux travaux de construction ou d’agrandissement.
Chaque DPE comporte désormais un QR code de vérification sur le site de l’ADEME, ce qui renforce le contrôle de conformité. Un propriétaire qui tenterait de louer avec un diagnostic périmé ou falsifié s’expose à des sanctions.
Travaux en cours de bail : droits et limites du propriétaire
Le bailleur peut réaliser des travaux d’amélioration pendant la location, y compris dans les parties privatives. Le locataire ne peut pas s’y opposer, à condition que ces travaux ne transforment pas la nature du logement.
En pratique, le propriétaire doit notifier au locataire la nature et les modalités des travaux par courrier. Si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la période et à la surface concernée.
Le bailleur ne peut pas profiter de travaux pour accéder au logement sans accord. Le droit au respect de la vie privée du locataire s’applique même pendant un chantier. Toute visite doit être convenue, sauf urgence manifeste (fuite d’eau, risque d’effondrement).
Le locataire assure l’entretien courant du logement : joints, robinets, dégorgement de siphon, entretien annuel de la chaudière. Le propriétaire prend en charge les remplacements liés à la vétusté et les interventions sur la structure, les canalisations encastrées ou les équipements en fin de vie. Les nouvelles contraintes énergétiques ajoutent une couche d’obligation, avec un calendrier précis qui court jusqu’en 2034. Garder un logement conforme n’est plus une option, c’est une condition pour continuer à louer.
