La répartition des travaux entre locataire et propriétaire génère des litiges fréquents, souvent parce que la frontière entre entretien courant et grosse réparation reste mal comprise. Le cadre légal repose sur la loi du 6 juillet 1989 et sur le décret du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives. Plusieurs situations courantes (fuite d’eau, chaudière vieillissante, joints de salle de bain) tombent dans une zone grise que ni le bail ni la loi ne tranchent toujours clairement.
Décret de 1987 : ce que le texte impose vraiment au locataire
Le décret du 26 août 1987 reste la référence pour déterminer quels travaux incombent au locataire. Son périmètre couvre l’entretien courant et les menues réparations dans toutes les pièces du logement, parties extérieures comprises.
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Concrètement, le locataire doit maintenir en état les sols (raccords de parquet, dalles, moquette), les murs et plafonds (rebouchage de trous, menus raccords de peinture), ainsi que les ouvertures (graissage des gonds, remplacement de poignées, entretien des stores). Les installations de plomberie, de chauffage et les équipements sanitaires relèvent aussi de son entretien : remplacement de joints, détartrage, purge des radiateurs.
Ce que le texte ne dit pas, en revanche, c’est à partir de quel degré d’usure une réparation cesse d’être « menue ». Un robinet qui fuit parce que le joint est usé : locataire. Un robinet dont le mécanisme interne est hors d’usage après dix ans : la réponse dépend souvent du rapport de forces au moment de l’état des lieux de sortie.
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Entretien de la chaudière et du chauffe-eau : obligation du locataire, piège en fin de bail
L’entretien annuel de la chaudière (ou du chauffe-eau) fait partie des obligations les plus négligées par les locataires. Quand le bail ne prévoit rien de spécifique, l’entretien annuel de la chaudière reste à la charge du locataire au titre de l’entretien courant.
L’absence d’attestation d’entretien peut être reprochée lors de l’état des lieux de sortie. Le propriétaire est alors en droit de retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant à la remise en état, justificatifs à l’appui. Pour le ramonage des conduits de fumée (cheminée, poêle), le même principe s’applique : c’est le locataire qui organise et paie l’intervention.
En revanche, le remplacement complet d’une chaudière vétuste relève du propriétaire. La distinction tient au caractère de la dépense : entretien courant contre grosse réparation liée à la vétusté de l’équipement.
Fuite d’eau en location : qui paie la recherche, qui paie la réparation
Les dégâts des eaux constituent l’un des sinistres les plus fréquents en location, et la répartition des coûts surprend souvent les deux parties. Depuis la révision de la convention IRSI au 1er juin 2020, les règles sont plus précises :
- Les frais de recherche de fuite sont pris en charge par l’assureur de l’occupant (donc généralement celui du locataire) jusqu’à 1 600 euros par sinistre.
- Les travaux de remise en état du logement restent à la charge de l’assurance du propriétaire.
- Quand la fuite provient des parties communes (colonne montante, toiture, terrasse commune), c’est le syndicat des copropriétaires qui assume les travaux, via l’assurance de copropriété.
La loi Warsmann protège aussi le locataire sur sa facture d’eau : si la fuite se situe après le compteur et que la surconsommation atteint au moins le double de la consommation habituelle, le fournisseur doit plafonner la facturation, sous réserve que le locataire transmette une attestation de réparation dans un délai d’un mois après notification.
Travaux d’économie d’énergie : le locataire paie-t-il indirectement
L’isolation de façade, le changement de chaudière collective ou la rénovation des fenêtres par la copropriété sont des postes lourds. En pratique, ces travaux d’économie d’énergie restent intégralement à la charge du bailleur, même si le locataire en bénéficie directement par une baisse de ses factures.
La raison est technique : ces dépenses ne figurent pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut donc pas les répercuter sur le locataire via les charges locatives.
Les retours terrain divergent sur un point connexe. Certains bailleurs tentent de justifier une hausse de loyer après des travaux de rénovation énergétique, en s’appuyant sur l’amélioration du logement. Cette possibilité existe légalement, mais elle est encadrée : elle suppose un accord entre les parties ou un renouvellement de bail dans des conditions précises.
Ce que le locataire peut modifier sans accord du propriétaire
Le locataire bénéficie de la jouissance exclusive du logement. Il peut aménager librement les lieux : peindre un mur, poser des étagères, changer la disposition des meubles. Ces aménagements ne nécessitent aucune autorisation tant qu’ils restent réversibles.
En revanche, les transformations qui modifient la structure ou la configuration du logement (abattre une cloison, changer un revêtement de sol scellé, modifier l’installation électrique) exigent l’accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire en fin de bail, ou conserver les améliorations sans indemnité.
La frontière entre entretien courant et grosse réparation reste, dans plusieurs cas, une question d’appréciation. L’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisé avec précision, demeure le meilleur outil pour limiter les contestations.
Conserver les attestations d’entretien (chaudière, ramonage) et les factures de remplacement de pièces d’usure permet au locataire de documenter le respect de ses obligations, ce qui pèse lourd en cas de litige sur le dépôt de garantie.
