Le bail de location fixe un cadre précis. Certaines obligations du locataire sont connues (payer le loyer, entretenir le logement), d’autres le sont beaucoup moins. Entre les interdictions classiques prévues par la loi du 6 juillet 1989 et les nouvelles contraintes liées à la performance énergétique, le périmètre de ce qu’un locataire n’a pas le droit de faire a sensiblement évolué ces dernières années.
Obligations du locataire et sanctions du bailleur : le cadre légal comparé
Le contrat de bail encadre les droits et obligations de chaque partie. Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses engagements, le propriétaire peut saisir la justice pour demander la résiliation du bail. Le tableau ci-dessous synthétise les principales interdictions qui pèsent sur le locataire et les recours dont dispose le bailleur.
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| Interdiction pour le locataire | Base légale | Recours du propriétaire |
|---|---|---|
| Sous-louer sans accord écrit du bailleur | Loi du 6 juillet 1989, art. 8 | Résiliation du bail, dommages et intérêts |
| Ne pas payer le loyer et les charges à la date prévue | Clause résolutoire du contrat | Commandement de payer, puis expulsion |
| Transformer le logement sans autorisation | Loi du 6 juillet 1989, art. 7 | Remise en état aux frais du locataire ou résiliation |
| Négliger l’entretien courant du logement | Décret du 26 août 1987 | Retenue sur dépôt de garantie, action en justice |
| Ne pas souscrire d’assurance habitation | Loi du 6 juillet 1989, art. 7 | Résiliation du bail ou souscription pour le compte du locataire |
| Causer des troubles de voisinage répétés | Code civil, art. 1729 | Résiliation judiciaire du bail |
Ce tableau met en évidence un point souvent sous-estimé : chaque manquement du locataire peut mener à la résiliation du bail. Le propriétaire n’est pas démuni, à condition de respecter les procédures judiciaires.
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Sous-location et changement d’usage du logement : deux interdictions aux conséquences lourdes
La sous-location sans accord écrit du propriétaire reste l’une des infractions les plus fréquentes. La loi exige non seulement l’autorisation du bailleur, mais aussi que le montant du sous-loyer ne dépasse pas le loyer principal. Publier une annonce sur une plateforme de location courte durée sans cet accord expose le locataire à une résiliation immédiate du contrat et au remboursement des sous-loyers perçus.
Le changement d’usage du logement est tout aussi encadré. Si le bail précise un usage d’habitation, le locataire ne peut pas y exercer une activité commerciale sans modification du contrat. Dans certaines communes, une autorisation administrative est aussi nécessaire.
Travaux et modifications du logement
Le locataire a le droit d’aménager son intérieur (peinture, décoration murale), mais toute transformation structurelle nécessite l’accord écrit du bailleur. Abattre une cloison, modifier les installations électriques ou changer le revêtement de sol de manière irréversible entre dans cette catégorie.
Sans cet accord, le propriétaire peut exiger la remise en état des lieux à la charge du locataire lors du départ, ou conserver les améliorations sans aucune indemnisation.
Paiement du loyer et respect du préavis : les règles souvent mal comprises
Le paiement du loyer à la date fixée dans le bail est la première obligation du locataire. Un retard régulier, même de quelques jours, peut justifier la mise en œuvre d’une clause résolutoire si le contrat en contient une. Le bailleur envoie alors un commandement de payer, et le locataire dispose en général de deux mois pour régulariser avant que la résiliation ne soit prononcée par le juge.
Le départ du logement obéit à des règles tout aussi strictes :
- Le locataire doit respecter un délai de préavis (trois mois en location vide, réduit à un mois dans certaines zones tendues ou situations particulières comme une mutation professionnelle)
- Le dernier mois de loyer reste dû intégralement, même si le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis
- Compenser le dernier loyer par le dépôt de garantie est interdit : le propriétaire conserve ce dépôt jusqu’à l’état des lieux de sortie
Retenir le dépôt de garantie sur le dernier loyer ne constitue pas un droit du locataire. Cette pratique, pourtant courante, expose à des poursuites pour impayés de loyer.
Passoires thermiques et droit de location : la contrainte DPE depuis 2022
Les concurrents traitent surtout des obligations classiques du locataire, mais ignorent un changement structurel qui redéfinit le droit de louer un logement. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer (ni révision annuelle, ni majoration pour travaux), tant que le logement n’atteint pas au moins la classe E.
La contrainte va plus loin. Depuis le 1er janvier 2025, un bail ne peut plus être conclu ou renouvelé dans un logement classé G. La même interdiction s’appliquera aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028.
Ce que cela change pour le locataire
Un locataire ne peut plus légalement signer un bail dans une passoire thermique classée G, même s’il accepte les conditions. Le contrat serait juridiquement fragile, et le locataire pourrait exiger du propriétaire une mise en conformité ou saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer.
Pour les baux existants dans des logements F ou G, le locataire dispose d’un levier : toute tentative de révision du loyer par le bailleur est nulle de plein droit. Le gel des loyers dans les passoires thermiques protège le locataire jusqu’à rénovation effective.
Assurance habitation et entretien courant : les oublis qui coûtent cher
Le locataire doit justifier chaque année d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion). À défaut de justificatif, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance pour le compte du locataire, dont le coût sera refacturé.
L’entretien courant du logement recouvre des obligations précises :
- Entretien annuel de la chaudière (avec remise de l’attestation au propriétaire)
- Remplacement des joints, interrupteurs, et petites réparations liées à l’usage normal
- Maintien en bon état des équipements mis à disposition (robinetterie, volets, menuiseries intérieures)
L’état des lieux de sortie sert de référence. Toute dégradation dépassant l’usure normale autorise le propriétaire à retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie.
Les interdictions qui pèsent sur le locataire ne se limitent donc pas aux règles historiques du bail. L’évolution du cadre légal, notamment autour du DPE et de l’interdiction de location des passoires thermiques, redéfinit aussi ce qu’un locataire peut ou ne peut pas faire, y compris le simple fait de signer un contrat de location.
