Airbnb affiche plus de sept millions d’annonces dans le monde, mais la plateforme n’est pas ouverte à tous. Plusieurs catégories de personnes et de biens se trouvent exclues du droit d’y proposer ou d’y réserver un logement. Entre les conditions générales d’utilisation fixées par Airbnb, le cadre législatif français récemment durci et les règles propres à chaque copropriété, les interdictions sont plus nombreuses qu’on ne l’imagine.
Conditions d’utilisation Airbnb : qui est exclu d’office
Les conditions de service d’Airbnb imposent un âge minimum de 18 ans pour créer un compte, que l’on soit voyageur ou hôte. Un mineur ne peut pas réserver un logement ni en proposer un, même avec l’accord de ses parents.
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La plateforme exige aussi une vérification d’identité pour chaque utilisateur. Toute personne incapable de fournir une pièce d’identité valide, ou dont le document ne correspond pas au profil déclaré, se voit refuser l’accès. Les forums communautaires Airbnb documentent régulièrement des cas où un voyageur se présente avec le compte d’un proche : la plateforme considère cela comme une violation de ses règles et peut annuler la réservation sur place.
Un compte suspendu ou banni par Airbnb pour non-respect des règles communautaires (dégradations, comportements dangereux, fraude) entraîne une exclusion définitive. La personne concernée n’a plus le droit de recréer un profil.
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Locataire et bail d’habitation : la sous-location Airbnb quasi interdite
Un locataire titulaire d’un bail d’habitation classique n’a, en principe, pas le droit de sous-louer sur Airbnb sans l’accord écrit de son bailleur. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : la sous-location totale ou partielle est interdite sauf autorisation expresse du propriétaire.
Cette autorisation doit porter sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer pratiqué, qui ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. En pratique, obtenir cet accord reste rare. Les propriétaires craignent l’usure accélérée du logement et les nuisances pour le voisinage.
Pour les locataires en bail mobilité, la situation est encore plus tranchée : la sous-location est totalement interdite par la loi, sans possibilité de dérogation. Quant aux locataires en logement social, toute mise en location sur une plateforme touristique est proscrite, l’usage du bien étant strictement réservé à l’habitation principale du titulaire du bail.
Règlement de copropriété et clause d’habitation bourgeoise
Même un propriétaire peut se retrouver privé du droit de louer son bien sur Airbnb. Le règlement de copropriété constitue ici le verrou principal. Lorsqu’il contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, celle-ci interdit toute activité commerciale dans l’immeuble, y compris la location meublée de tourisme.
La loi dite « Le Meur » a renforcé le pouvoir des copropriétés sur ce point. Désormais, les assemblées générales peuvent voter à la majorité des deux tiers (et non plus à l’unanimité) l’interdiction de la location de courte durée dans l’immeuble. Cette disposition change la donne pour de nombreux copropriétaires qui envisageaient de proposer leur appartement sur Airbnb.
Les données disponibles ne permettent pas de mesurer combien de copropriétés ont déjà activé ce levier, mais les remontées de syndics indiquent une tendance nette à l’adoption de ces restrictions dans les grandes agglomérations.
DPE et logements énergivores : l’exclusion progressive des passoires thermiques
Depuis le 21 novembre 2024, les meublés de tourisme situés en zone tendue doivent présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) au minimum classe E pour toute nouvelle mise en location. Les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent donc plus légalement créer d’annonce Airbnb pour ces biens.
Le calendrier prévu par la loi va plus loin :
- Les logements classés G sont déjà exclus de la location de courte durée en zone tendue depuis 2025.
- Les logements classés F seront interdits à la location touristique à partir de 2028.
- À compter de 2034, seuls les logements classés A à D resteront autorisés sur les plateformes type Airbnb pour l’ensemble des meublés de tourisme.
Cette montée en exigence énergétique va mécaniquement exclure une part significative du parc immobilier français, en particulier les bâtiments anciens des centres-villes historiques qui concentrent pourtant une grande partie de l’offre touristique.
Types de logements interdits par Airbnb
Au-delà des personnes, certains biens ne peuvent tout simplement pas figurer sur la plateforme. Airbnb publie une liste explicite de logements prohibés :
- Les logements servant à des activités illégales (culture de stupéfiants, exploitation sexuelle, travail dissimulé).
- Les annonces créant un risque d’exploitation, notamment celles facilitant le volontourisme impliquant des enfants.
- Les logements non stationnaires pendant le séjour (un bateau qui navigue, un camping-car en déplacement).
- Les locations de jour uniquement, sans possibilité d’hébergement pour la nuit.
- Les annonces mettant en danger le bien-être animal.
Les logements soumis à des restrictions (cabanes, yourtes, hébergements atypiques) restent possibles, à condition de respecter des exigences spécifiques de sécurité documentées par la plateforme.
Le cadre d’utilisation d’Airbnb en France se resserre sur plusieurs fronts simultanés. Les mineurs, les locataires sans accord de leur bailleur, les copropriétaires soumis à une clause bourgeoise et les propriétaires de passoires thermiques partagent un point commun : l’accès à la plateforme leur est fermé, en droit ou en pratique. Avec le durcissement progressif des exigences énergétiques prévu jusqu’en 2034, la liste des exclus va continuer à s’allonger.
