La TVA sur marge du marchand de biens reste le régime le plus avantageux en immobilier ancien, et aussi le plus redressé. La mécanique de calcul paraît simple, mais les erreurs se nichent dans la qualification du bien à l’acquisition, pas dans la formule elle-même. Nous observons que la majorité des litiges portent sur le droit à appliquer la marge, rarement sur son montant.
Identité fiscale du vendeur initial : le critère que l’administration vérifie en premier
Avant de poser un calcul, il faut verrouiller un point : la TVA sur marge ne se choisit pas, elle se subit. Le régime dépend de la situation fiscale du cédant au moment de l’acquisition par le marchand de biens, pas de la volonté de ce dernier.
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L’article 268 du CGI conditionne l’application de la marge au fait que l’acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction de TVA. Concrètement, si le marchand achète à un particulier, à une SCI non assujettie ou à un assujetti qui n’a pas collecté de TVA sur la vente, le régime de la marge s’applique de plein droit.
En revanche, si l’acquisition a été soumise à TVA sur le prix total (immeuble neuf, terrain à bâtir vendu par un assujetti avec TVA déductible), le marchand est tenu de revendre lui aussi sur le prix total. Il n’y a pas d’option entre les deux régimes dans ce cas de figure.
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La difficulté réelle apparaît dans les situations mixtes : achat d’un lot issu d’une division parcellaire où une partie constitue un terrain à bâtir et l’autre un terrain non constructible, ou encore acquisition auprès d’un assujetti qui a opté pour la TVA au titre de l’article 260, 5° bis du CGI. Dans ces configurations, nous recommandons de faire trancher la qualification avant la signature du compromis, pas au moment de la revente.
Calcul de la TVA sur marge : la formule réelle et ses pièges documentaires
La formule est connue : marge = prix de revente TTC moins prix d’achat. La TVA est ensuite extraite de cette marge par application du coefficient interne au taux en vigueur (actuellement le rapport 20/120).
Prenons un immeuble ancien acheté à un particulier. Le prix d’achat figure dans l’acte authentique. Le prix de revente est le prix TTC encaissé. La marge brute correspond à la différence entre ces deux montants. La TVA collectée représente un sixième de cette marge (20/120).
Ce qu’il faut inclure dans le prix d’achat
Le prix d’achat au sens de l’article 268 du CGI comprend le prix stipulé dans l’acte, majoré des charges sur l’acquéreur. Les frais de notaire, les droits de mutation (ou la taxe de publicité foncière) et les commissions d’agence à la charge de l’acheteur s’ajoutent au prix d’achat pour le calcul de la marge.
Ce point change radicalement le montant de TVA collectée. Un marchand de biens qui omet d’intégrer les droits de mutation dans sa base d’achat surestime sa marge et surpaie sa TVA. Inversement, gonfler artificiellement le prix d’achat pour réduire la marge constitue un motif classique de redressement.
Sort des travaux dans la base de calcul
Les travaux réalisés entre l’achat et la revente ne viennent pas en déduction de la marge. C’est le point le plus contre-intuitif du régime et la source principale de mauvaises surprises. Le marchand de biens qui achète un bien à un particulier, réalise des travaux importants puis revend, calcule sa marge uniquement sur la différence entre prix de revente et prix d’achat (majoré des charges). Les dépenses de travaux n’entrent pas dans cette soustraction.
En contrepartie, si les travaux ont supporté de la TVA, celle-ci est déductible dans les conditions de droit commun (TVA sur les factures de sous-traitants, matériaux, honoraires de maîtrise d’œuvre). Le mécanisme d’économie repose donc sur la déduction de la TVA grevant les travaux, pas sur leur intégration dans le calcul de la marge.
TVA sur marge et terrain à bâtir : la zone de contentieux permanent
La cession de terrains à bâtir par un marchand de biens concentre l’essentiel du contentieux fiscal sur la TVA sur marge. La jurisprudence européenne et nationale a imposé une lecture stricte : la marge ne s’applique que si le terrain a été acquis auprès d’un non-assujetti ou dans des conditions n’ouvrant pas droit à déduction.
Le piège classique concerne les divisions parcellaires. Un marchand de biens achète une propriété bâtie à un particulier, détache le terrain, démolit le bâti ou le conserve, puis revend le terrain nu. L’administration fiscale requalifie régulièrement la vente en livraison de terrain à bâtir soumise à TVA sur le prix total, au motif que le bien vendu (terrain) n’est pas identique au bien acheté (immeuble bâti).
La position de l’administration s’appuie sur une lecture dite « bien par bien » : le régime de marge exige une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Cette doctrine a été confirmée à plusieurs reprises. Les marchands de biens qui procèdent à des divisions doivent anticiper un passage en TVA sur prix total sur les lots détachés, avec des conséquences directes sur le prix de vente et la marge nette de l’opération.
Bascule vers le CIBS au 1er septembre 2026 : ce qui change dans les actes
À compter du 1er septembre 2026, les articles 257, 268 et 1594-0 G A bis du CGI sont abrogés. Le régime de TVA sur marge immobilière migre vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), aux articles L.221-18 à L.221-20.
Sur le fond, les conditions d’accès restent proches, mais le futur article L.221-19 CIBS reformule les conditions cumulatives pour la TVA sur marge avec une précision accrue, notamment sur l’intention de revente et la situation de TVA à l’acquisition. Les clauses fiscales des compromis et des actes authentiques devront référencer les nouveaux articles du CIBS et non plus l’article 268 du CGI.
Pour les opérations en cours, nous recommandons de vérifier dès maintenant les rédactions types des compromis signés avec une date de réitération postérieure au 1er septembre 2026. Un acte mentionnant l’ancien article 268 ne sera pas invalide, mais il exposera le marchand à une discussion inutile avec l’administration en cas de contrôle.
- Mettre à jour les modèles de compromis avec les références CIBS (L.221-18 à L.221-20) pour toute réitération postérieure au 1er septembre 2026
- Documenter dès l’acquisition la qualité fiscale du vendeur (assujetti ou non, TVA collectée ou non) par une attestation dans l’acte
- Conserver les justificatifs de droits de mutation et charges acquéreur intégrés dans le prix d’achat pour sécuriser le calcul de la marge en cas de contrôle
Le régime de TVA sur marge reste un levier fiscal majeur pour le marchand de biens, à condition de traiter la qualification du bien et du vendeur comme un préalable non négociable. Les opérations signées dans les prochains mois devront intégrer la transition vers le CIBS dans leur rédaction, sous peine de fragiliser une mécanique fiscale qui ne tolère aucune approximation documentaire.
